Der Notartermin beim Immobilienverkauf

Wie aus dem letzten Schritt ein sicherer Abschluss wird Wenn ich eine Immobilie im Münchner Osten verkaufe, ist der Notartermin für viele Eigentümer der Moment, vor dem sie am meisten Respekt haben – und zugleich der, den sie am wenigsten durchschauen. Verständlich: Hier wird aus einer Einigung ein rechtsverbindlicher Vertrag über oft mehrere hunderttausend Euro. Meine Überzeugung ist einfach: Ein Verkauf ist nicht schon gut, weil die Vermarktung gut war. Er ist erst dann gut, wenn auch der Abschluss mit derselben Sorgfalt gesteuert wird. In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen den kompletten Ablauf – von der Vorbereitung des Termins über die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs bis zur Eigentumsübertragung. Und ich zeige, wo ich als Makler in dieser Phase konkret entlaste. Warum überhaupt ein Notar? In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden – das schreibt § 311b BGB vor. Ohne Beurkundung ist der Vertrag schlicht unwirksam. Der Notar handelt dabei neutral und unparteiisch: Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben, und dass die Abwicklung rechtssicher läuft. Wichtig zu wissen: Der Notar prüft die rechtliche Gestaltung – nicht aber, ob der Kaufpreis angemessen ist, ob die Finanzierung des Käufers trägt oder ob der bauliche Zustand stimmt. Genau diese Themen fallen in meinen Verantwortungsbereich, lange bevor der Notar überhaupt ins Spiel kommt. Wann der Notar involviert wird Der Notar kommt erst am Ende des Verkaufsprozesses hinzu. Zu diesem Zeitpunkt sind Aufbereitung, Vermarktung, Besichtigungen und Preisverhandlung längst abgeschlossen. Sobald Sie sich als Eigentümer für einen Käufer entschieden haben – und ich dessen Bonität und Finanzierung geprüft habe –, geht es in die notarielle Abwicklung. Der Ablauf Schritt für Schritt Notarwahl und Beauftragung In der Regel wählt der Käufer den Notar, weil er die Notarkosten trägt. In der Praxis übernehme ich diese Koordination nach Absprache beider Seiten gerne: Ich arbeite mit Münchner Notariaten zusammen, die für Käufer und Verkäufer gut erreichbar sind und zügig terminieren. Vorbereitung und Unterlagen Bevor der Notar den Vertragsentwurf erstellen kann, müssen die Eckpunkte feststehen und die Unterlagen vollständig sein. Diese Vollständigkeit ist der häufigste Grund, warum Termine sich verschieben – und genau hier setze ich früh an. Auf Verkäuferseite gehören dazu typischerweise: • ein aktueller Grundbuchauszug (üblicherweise nicht älter als drei Monate), • Unterlagen zur Löschung bestehender Belastungen (z. B. alte Grundschulden), • bei Wohnungen: die Verwalterzustimmung nach Teilungserklärung, sofern erforderlich, • bei geerbten Objekten: der Erbnachweis (Erbschein oder eröffnetes Testament), • die geklärte Frage des gemeindlichen Vorkaufsrechts (Negativzeugnis nach § 28 BauGB). Ebenso vorab zu klären sind: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar sowie eventuelle Nebenabsprachen. Was hier sauber festgehalten wird, muss später nicht mühsam nachverhandelt werden. Der Kaufvertragsentwurf Aus diesen Angaben erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf und stellt ihn beiden Parteien zu. Er enthält u. a. die Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Immobilie, den Kaufpreis, Zahlungs- und Fälligkeitsregelungen, den Übergabetermin, Regelungen zu Mängeln und mitverkauften Gegenständen sowie die Auflassung (die Einigung über den Eigentumsübergang, § 925 BGB). Durchsicht und Abstimmung – der unterschätzte Schritt Jetzt beginnt die Phase, die viele überspringen wollen – und die ich am ernstesten nehme. Der Entwurf will gründlich gelesen werden. Bei sogenannten Verbraucherverträgen – also z. B. wenn ein gewerblicher Verkäufer an eine Privatperson verkauft – muss der Notar den Entwurf grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist dient dem Schutz vor übereilten Entscheidungen und darf nur in Ausnahmefällen unterschritten werden. Beim klassischen Verkauf von privat an privat greift die 14-Tage-Frist nicht zwingend – trotzdem ist eine angemessene Prüfzeit auch dort selbstverständlich und sinnvoll. Ich sorge dafür, dass Sie den Entwurf früh und in Ruhe erhalten, statt unter Zeitdruck unterschreiben zu müssen. Worauf ich als Verkäufermakler in dieser Phase besonders achte: Stimmen Kaufpreis, Fälligkeit und Übergabetermin exakt mit dem Verhandelten überein? Sind alle Nebenabsprachen abgebildet? Sind die Regelungen zur Kostentragung eindeutig? Offene Punkte klären wir vor dem Termin – nicht erst am Notartisch. Für Käufer: Dieselbe Prüfzeit gilt für Sie. Nutzen Sie die 14 Tage aktiv – für die Finanzierungszusage, für eigene Fragen zu Mängeln und Übernahmen und, falls gewünscht, für eine unabhängige rechtliche oder steuerliche Beratung. Der Notar klärt die rechtliche Tragweite, nicht die Wirtschaftlichkeit Ihres Kaufs. Der Beurkundungstermin Am Termin nehmen Käufer, Verkäufer und – nach Absprache – ich als Makler teil. Planen Sie in der Regel 60 bis 90 Minuten ein. Der Ablauf ist klar strukturiert: 1. Ausweiskontrolle beider Parteien (Personalausweis bereithalten, außerdem die Steuer-Identifikationsnummer), 2. Verlesung des vollständigen Kaufvertrags durch den Notar, 3. Klärung offener Fragen und Einarbeitung letzter Korrekturen, 4. Unterschrift beider Parteien und Beurkundung durch den Notar. Mit der Unterschrift ist der Vertrag rechtskräftig geschlossen. Der Eigentumsübergang selbst ist damit aber noch nicht vollzogen – dafür braucht es die folgende Abwicklung. 6. Nach der Unterschrift: Abwicklung bis zum Eigentumsübergang Ab hier arbeitet der Notar die vereinbarten Schritte ab – und ich behalte den Fortschritt für Sie im Blick: • Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt zugunsten des Käufers eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie sichert dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung ab. • Veräußerungsanzeige ans Finanzamt: Grundlage für die Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz bundesweit. Erst nach deren Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Umschreibung nötig ist. • Löschung alter Belastungen: Bestehende Grundschulden werden zur Löschung vorbereitet. • Fälligkeitsmitteilung: Sind alle Voraussetzungen erfüllt, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf. • Kaufpreiszahlung: Der Käufer zahlt – in der Regel direkt an den Verkäufer, seltener über ein Notaranderkonto. • Eigentumsumschreibung im Grundbuch: Nach vollständiger Zahlung veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers. Erst dieser Eintrag vollzieht den Eigentumsübergang. Parallel organisiere ich die Übergabe: Termin, gemeinsames Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel. Damit ist der Verkauf sauber abgeschlossen. Kosten – kurz und ehrlich Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen meist bei rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises und sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – bei jedem Notar identisch und nicht verhandelbar. Getragen werden sie in der Regel vom Käufer. Für Verkäufer können Kosten für die Löschung eigener Belastungen (z. B. alter Grundschulden) hinzukommen. Ein Detail, das ich Eigentümern gerne bewusst mache: Gegenüber dem Notar haften beide Parteien als Gesamtschuldner. Deshalb gehört die Kostenverteilung eindeutig in den Vertrag – ein Punkt, den ich bei der Entwurfsprüfung mitkontrolliere. Was ich in dieser Phase konkret übernehme Der Notartermin folgt festen Regeln – aber „festgelegt" heißt nicht „selbstläufer". Genau hier trennt sich durchschnittliche von professioneller Betreuung. Als Ihr Makler: • beschaffe und koordiniere ich die Unterlagen (Grundbuch, Löschungen, Verwalterzustimmung, Vorkaufsrecht) – damit der Termin nicht an Formalien scheitert, • prüfe ich die Bonität und Finanzierung des Käufers, bevor überhaupt beurkundet wird, • gehe ich den Kaufvertragsentwurf mit Ihnen durch und stelle sicher, dass alles Verhandelte korrekt abgebildet ist, • begleite ich den Beurkundungstermin und stehe für Ihre Fragen bereit, • steuere ich die Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung und organisiere die Übergabe. Mir ist wichtig, dass Sie am Ende sagen können: „Das hätte ich selbst niemals so reibungslos hinbekommen." Und dass ich Ihnen auch dann eine ehrliche Einschätzung gebe, wenn sie nicht die bequemste ist – das gehört für mich zu einem Verkauf, der diesen Namen verdient. Sie planen einen Verkauf im Münchner Osten? Ob Haar, Vaterstetten, Grasbrunn, Ottobrunn, Neubiberg oder Umgebung: Wenn Sie Ihre Immobilie professionell verkaufen und bis zum Notartermin sicher begleitet wissen möchten, sprechen Sie mich an. Am besten schon, bevor der erste Interessent kommt – dann ist der Abschluss am Ende nur noch die logische Folge eines gut gesteuerten Prozesses. Stefan Stock 0160/4645808 a.stock@brimo-immobilien.de