Privatverkauf oder Makler? – Ein fairer Vergleich der beiden Wege

Privatverkauf oder Makler? – Ein fairer Vergleich der beiden Wege Marktwissen für Eigentümer im Münchner Osten – von Stefan Stock ________________________________________ „Kann ich meine Immobilie nicht einfach selbst verkaufen?" – Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, bevor sie einen Makler beauftragen. Und sie ist absolut berechtigt. Ein paar gute Fotos, ein Inserat auf den Portalen, dann kommen die Anfragen – so stellen sich viele den Ablauf vor. Manchmal klappt das auch. Oft aber steckt hinter dem „Selbstläufer" mehr Arbeit, mehr Risiko und mehr Geld, als auf den ersten Blick sichtbar ist. Wir wollen ehrlich sein: Nicht jeder braucht einen Makler. Aber jeder sollte wissen, worauf er sich einlässt. Deshalb vergleichen wir hier beide Wege fair – entlang der fünf Punkte, die am Ende wirklich zählen. Zeit Ein privater Immobilienverkauf dauert realistisch vier bis sechs Monate – von der Vorbereitung bis zur Übergabe. In dieser Zeit fallen an: Unterlagen zusammensuchen, Fotos machen, Exposé schreiben, Anfragen beantworten, Besichtigungen koordinieren, verhandeln, den Notartermin organisieren. • Privatverkauf: Sie investieren viele Abende und Wochenenden. Gerade die Besichtigungen und die laufende Kommunikation mit Interessenten kosten spürbar Zeit und Nerven. • Mit Makler: Der zeitintensive Teil wird komplett übernommen. Sie bleiben informiert, müssen aber nicht selbst koordinieren. Und die richtige Vermarktungsstrategie führt zu einem zügigen Verkauf – idealerweise mit WOW Effekt. Fachwissen Der wichtigste Punkt ist der richtige Preis. Der emotionale Wert des eigenen Zuhauses ist fast nie der Marktwert. Nachbarn erzählen zudem oft, was sie haben wollten – nicht, was sie am Ende bekommen haben. • Privatverkauf: Der Preis lässt sich selbst ermitteln – z. B. über den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses (echte Verkaufszahlen) und den Vergleich mit aktuellen Angeboten auf den Portalen. Das erfordert Einarbeitung und ein ehrliches Auge für die eigene Immobilie. • Mit Makler: Ein lokaler Makler kennt die tatsächlich erzielten Preise im Viertel aus der täglichen Praxis und ordnet Zustand, Lage und Ausstattung realistisch ein. Er ermittelt einen realistischen Angebotspreis auf Basis seiner Experten Bewertung und liefert auch gleich noch die richtige Vermarktungsstrategie dazu für einen schnellen Verkauf zum besten Preis. Rechtssicherheit Hier lauern die teuersten Fallen – und sie sind vielen privaten Verkäufern gar nicht bewusst: • Haftung für Mängel: Bekannte Mängel (z. B. feuchter Keller, Schimmel) müssen offengelegt werden. Der beliebte Satz „gekauft wie gesehen" schützt nicht vor verschwiegenen Mängeln – das kann als arglistige Täuschung gewertet werden. • Wohnfläche: Weicht die angegebene Fläche um mehr als ca. 10 % von der echten Fläche ab, kann das eine Kaufpreisminderung oder sogar den Rücktritt begründen. • Energieausweis: Die Vorlage ist gesetzliche Pflicht (Gebäudeenergiegesetz, GEG, ersetzt durch das Gebäudemodernisierungsgesetz , GMG) – bei Verstoß droht ein Bußgeld. • Spekulationssteuer: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt Steuer auf den Gewinn (§ 23 EStG). Bei falschem Timing schnell ein fünfstelliger Betrag. • Privatverkauf: All das müssen Sie selbst kennen und sauber dokumentieren. • Mit Makler: Offenlegung, Unterlagen und Pflichten werden strukturiert abgearbeitet – das senkt Ihr Haftungsrisiko deutlich und Sie haben einen Experten an Ihrer Seite, der Sie sicher durch den gesamten Prozess führt. Vermarktung Käufer kaufen keine Quadratmeter, sie kaufen ein Gefühl. Der erste Eindruck entscheidet – und der entsteht über Bild, Text und Reichweite. Ein häufiger, teurer Irrtum ist die Strategie „Wir probieren es erst mal teuer". Ein um 20 % überhöhter Startpreis führt statistisch zu einem Verlust von rund 15 % des echten Wertes, weil die Immobilie zu lange am Markt steht und „verbrennt". Jede spätere Preissenkung hinterlässt außerdem sichtbare Spuren in den Portalen. • Privatverkauf: Gute Fotos (bei Tageslicht, aufgeräumt, mit Weitwinkel), ein durchdachtes Exposé und die gleichzeitige Streuung über Portale, Lokalzeitung und Social Media sind machbar – aber Handwerk, das gelernt sein will. • Mit Makler: Professionelle Fotografie, Exposé, zielgruppengerechte Texte und ein bestehendes Netzwerk aus Interessenten und Investoren sorgen für Reichweite bei den richtigen Käufern – oft bis hin zum Bieterverfahren. Auch die Vermarktung außerhalb der gängigen Portale bringt nochmal zusätzliche und wichtige Sichtbarkeit für Ihre Immobilie. Risiko Neben dem finanziellen Risiko geht es auch um Ihre Sicherheit und Privatsphäre: • Besichtigungstourismus und unqualifizierte Interessenten kosten Zeit und lassen fremde Personen in Ihr Zuhause. • Geplatzte Deals: Ohne Finanzierungs- oder Eigenkapitalnachweis sollte kein Kaufvertrag beim Notar beauftragt werden – platzt der Termin, trägt oft der Verkäufer die Kosten. • Verhandlung: Käufer verhandeln fast immer – und oft nicht gegen die Immobilie, sondern gegen die Unsicherheit des Verkäufers. • Privatverkauf: Sie tragen diese Risiken allein und müssen Interessenten selbst vorqualifizieren. • Mit Makler: Interessenten werden vorab auf Ernsthaftigkeit und Finanzierbarkeit geprüft – das Risiko ist delegiert. Und wann lohnt sich der Privatverkauf wirklich? Fair gesagt: Es gibt Fälle, in denen der Verkauf von privat gut funktioniert. Zum Beispiel bei einer einfachen, gut vergleichbaren Immobilie (etwa einer standardisierten Eigentumswohnung), wenn Sie Zeit mitbringen, kaufmännisch und rechtlich sattelfest sind, unter keinem Zeitdruck stehen – oder wenn ein konkreter Käufer aus dem eigenen Umfeld bereits feststeht. Dann kann sich der Weg lohnen. Was kostet der Makler – und was bringt er? Bleiben wir ehrlich bei den Zahlen. In Bayern liegt die Maklerprovision üblicherweise bei 3,57 % des Kaufpreises je Seite (Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten in der Regel hälftig). Diese Provision ist aber nur die eine Seite der Rechnung. Ihr gegenüber stehen der oft höhere erzielte Verkaufspreis und die vermiedenen Fehler. Ein Beispiel: Führt ein überhöhter Startpreis zu rund 15 % Wertverlust, sind das bei einer Immobilie von 600.000 € schon 90.000 € – ein Vielfaches der Provision. Gut investierte Betreuung rechnet sich also häufig von selbst. Unser Fazit Es gibt kein pauschales „richtig". Bei einer einfachen Immobilie, mit Zeit und dem nötigen Wissen, kann der Privatverkauf klappen – und wir gönnen Ihnen jeden Euro, den Sie so sparen. Für die meisten Eigentümer im Münchner Osten aber – mit hohen Immobilienwerten, individuellen Objekten und echten Haftungsrisiken – überwiegen die Vorteile der professionellen Vermarktung. Und zwar meist nicht nur bei Nerven und Zeit, sondern auch beim Preis. Unsere klare Empfehlung: Lassen Sie Ihre Immobilie mindestens einmal fachlich einschätzen, bevor Sie selbst starten. So treffen Sie Ihre Entscheidung auf Basis von Fakten – nicht aus dem Bauch heraus. Sprechen wir darüber – gerne bei einem unserer nächsten Infoabende oder jederzeit persönlich. Bei unserem Infoabend „Erfolgreicher Immobilienverkauf von Privat: Strategie statt Zufall" gehen wir genau auf diese Fragen ein – von der Preisfindung über Haftung bis zur Verhandlung. Ehrlich, verständlich und mit konkreten Beispielen aus dem Münchner Osten. Melden Sie sich an oder kontaktieren Sie uns direkt – wir freuen uns auf Sie! Hier finden Sie alle Informationen und Kontaktdaten: stefanstock.immo